Hundehaltung in Mietwohnungen – Darf der Vermieter die Hundehaltung verbieten?
Im Wandel der Zeit erfreut sich auch die Haustierhaltung immer größerer Beliebtheit. Doch nicht immer ist es einfach, mit einem Hund oder einer Katze eine Bleibe zu finden. Oft sind die Vermieter gegen eine Tierhaltung und bekunden dies im Mietvertrag. Wann jedoch eine Hundehaltung oder eine Katzenhaltung wirklich ausgeschlossen werden darf, ob bestimmte Rassen oder Größen ausgeschlossen werden können und wie eine derartige Regelung im Mietvertrag formuliert sein muss, wird im Folgenden beleuchtet.
Wichtig ist dabei zu verstehen, dass es im Mietrecht vor allem auf eine gegenseitige Rücksichtnahme ankommt. Die Interessen des Vermieters sind gegenüber denen des Mieters in Abwägung zu stellen. Innerhalb eines Mehrfamilienhauses wird es eher im Interesse des Vermieters sein, eine Hundehaltung verbieten zu wollen, als bei einer Vermietung eines ganzen Einfamilienhauses. Im Mehrfamilienhaus kann eine Hundehaltung weitreichendere Konsequenzen haben, so können sich Nachbarn beschweren oder Gefahren aufkommen, wenn der Hund tagtäglich mit derart vielen Menschen in Berührung kommen könnte. Dieser „Unfrieden“ soll vermieden werden.
Es steht natürlicherweise im Interesse des Vermieters, eine ruhige und konfliktfreie Wohnsituation herzustellen. Das Interesse des Mieters, einen Hund oder eine Katze zu halten, steht dem gegenüber.
Ebenso ist zu beachten, dass die Unterscheidung zwischen Hund und Katze relevant werden kann, wenn die Frage geklärt werden muss, welche Interessen überwiegen. Eine Katze ist von Grund auf her ein anderes Naturell und birgt weniger Risiken in der Haltung für umliegende Nachbarn. Daher wird im Folgenden auf die problematische Tierhaltung, die des Hundes, eingegangen.
Zunächst ist zu erwähnen, dass eine Kleintierhaltung erlaubt ist und auch nicht ausgeschlossen werden darf. Dazu zählen Zierfische, Ziervögel, Hamster und ähnliches.
Es gibt nun verschiedene Szenarien, die eintreten können,.
a) Erlaubnis des Vermieters zur Hundehaltung:
Sofern der Vermieter im Mietvertrag die Tierhaltung pauschal erlaubt hat, sind sozial verträgliche Hunde in jedem Fall erlaubt.
Wann darf der Vermieter die Hundehaltung verbieten?
Zu denken wäre dabei an extrem große oder aggressive Hunde. Dagegen kann der Vermieter sich jedoch tatsächlich wehren und eine Erlaubnis versagen. Das wegweisende Urteil des BGH im Falle Haustierhaltung vom 20. März 2003, VIII ZR 168/12, führt aus, dass unabhängig davon, ob eine Hundehaltung im Mietvertrag erlaubt oder versagt ist, die im konkret betroffenen Belange vom Mieter und vom Vermieter, inklusive ihrer Interessen betrachtet werden müssen. Insbesondere sind auch die Erwägungen der anderen Hausbewohner und Nachbarn zu betrachten. Nur, sofern die Interessenabwägung positiv zugunsten des Mieters ausfällt, ist eine Hundehaltung nicht zu versagen.
In die Abwägung mit einzubeziehen sind dabei Kriterien wie Größe und Rasse des Tieres, Anzahl der Hunde, Verhalten der Hunde, soziales Umfeld, Alter des Mieters, berechtigte Interessen des Mieters und vor allem auch die besonderen Bedürfnisse des Mieters.
Problematisch ist bei der Haltung von extrem großen oder aggressiven Hunden, dass sie eher weniger in das soziale Gefüge einer Mietwohnung eingefügt werden können. Dabei sind erneut an die bereits oben erwähnten Risiken für Nachbarn zu denken, da solche Hunde nach Anschauung der Rechtsprechung kaum beherrschbar seien, viel bellen oder in anderer Art und Weise den Frieden innerhalb des Mietshauses stören.
Die Erlaubnis zur Hundehaltung kann vom Vermieter auch an der Größe des Hundes gekoppelt sein. Schulterhöhe vereinbart werden, bis zu welcher eine Hundehaltung erlaubt ist, dabei sollte unbedingt angegeben werden, dass beispielsweiße die Maßgabe in cm bis zum Widerrist gezählt wird.
Warum die Haltung eines Hundes nur bis zu einer bestimmten Größe in Betracht kommt, kann beispielsweise auf die Wohnfläche oder das Vorhandensein von sehr vielen Kindern im Haus Bezug vom Vermieter begründet werden.
b) Keine Erlaubnis des Vermieters
Sollte im Mietvertrag die Hundehaltung untersagt worden sein, ist darauf zu achten, was für eine Form des Mietvertrages zugrunde liegt.
Verbot der Haustierhaltung als Individualvereinbarung im Mietvertrag
Handelt es sich bei dem Mietvertrag, in dem das Tierhaltungsverbot individuell zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart wurde, handelt es sich um eine Individualvereinbarung. Diese Vereinbarung sind weitgehend wirksam. Der Mieter muss sich daran halten, da er in Kenntnis des Hundehaltungsverbotes diesen Mietvertrag akzeptiert und unterschrieben hat, obwohl das Hundehaltungsverbot mit ihm persönlich abgesprochen wurde. Insbesondere ist dies wichtig, sofern es sich um den Ausschluss bestimmter Rassen oder bestimmter Hunde handelt.
Im Mietvertrag oftmals falsch formuliert und daher unwirksam, ist die Haltungsuntersagung für jegliche Art von Tieren. Dieses allgemeine Tierhaltungsverbot bezieht sich auch auf die Haltung von Kleintiere wie Fische oder Wellensittiche. Dieses Tierhaltungsverbot würde den Mieter aber zu sehr in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken, sodass eine derartige allgemein gültige Tierhaltungsuntersagung unwirksam ist.
Verbot der Tierhaltung im Formularmietvertrag
Wurde der Vertrag für eine Vielzahl von Fällen bereits vorformuliert und verwendet, handelt es sich um einen sogenannten Formularvertrag, um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nutzt der Vermieter also für all seine Mieträume die gleichen Verträge, wird es in der Regel ein Formularvertrag sein.
In diesem ist ebenfalls ein uneingeschränktes Verbot der Tierhaltung unzulässig und die Klausel unwirksam.
Ist diese Klausel nun unwirksam, heißt das mitnichten, dass im Gegenzug natürlich ein Hund gehalten werden kann. Sofern ein solcher Fall eintritt, ist eine Abwägung zu treffen. Es sind die konkreten Belange und Interessen aller Parteien gegeneinander abzuwägen.
Keine Regelungen zur Tierhaltung im Mietvertrag
c) Keine Regelung zur Tierhaltung im Mietvertrag
Sofern der Mietvertrag keinerlei Regelung bezüglich der Tierhaltung enthält, kommt es darauf an, ob die Hundehaltung zum sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Wie bereits ausgeführt, sind hier auch die Standorte der Mietobjekte zu betrachten, handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus, städtisch oder ländlich gelegen?
Dabei kommt die bereits erwähnte Abwägung aller Belange und Interessen der Beteiligten wieder zum Tragen. Als besonderes Interesse des Mieters gilt es vor allem bei einem einziehenden Blindenhund (LG Köln, ZMR, 58,20 – vor allem auch wenn Hundehaltung eigentlich versagt wurde!).
Bei einem Einfamilienhaus wird in der Regel davon auszugehen sein, dass eine Hundehaltung dem vertragsgemäßen Verbrauch entspricht, da sie neben dem Aspekt der Kommunikation auch der Sicherheit des Mietobjektes diene, da ein Hund eine Überwachungsfunktion gegen Einbruch wahrnimmt.
Listenhunde in der Mietwohnung
Die Haltung von sogenannten „Kampfhunden“ auch Listenhunden, gehört nie zum vertragsgemäßen Verbrauch einer Mietwohnung, durch sie können Gefährdungen oder Belästigungen von Mitbewohnern oder Nachbarn zu befürchten sein. Von einer Gefährdung wird dabei automatisch ausgegangen, sie muss nicht konkret durch den Vermieter dargelegt werden. ( AG Berlin-Pankow/Weißsensee, 16.06.1999, 2 C 159/99)
Urteile unter anderem in Bezug auf einen Rottweiler (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2006,1676), American-Staffordshire-Terrier (KG GE 2003, 127), Bullterier (LG Gießen NJW-RR 1995,12)…
Jedem Hundehalter eines Listenhundes sei daher angeraten das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen,um eine Erlaubnis zur Haltung eines Listenhunde in der Mietwohnung oder auch Miethauses vom Vermieter zu erhalten. Auch kann es sich als sehr sinnvoll darstellen, wenn der Vermieter sich ein eigenes Bild von dem Listenhund machen kann und man ihm zur Ausräumung seiner Bedenken einen positiven Wesenstest oder sonstige Unterlagen zum Beweis des friedlichen Charakters des Hundes vorlegen kann.
d) Vorbehalt der Zustimmung seitens des Vermieters
Es kann auch vorkommen, dass der Vermieter sich seine Zustimmung in Bezug auf die Tierhaltung, bzw. Hundehaltung vorbehält. Dabei wird die Haltung ausdrücklich von seiner Zustimmung abhängig gemacht (wieder nicht auf Kleintiere anzuwenden!)
Dementsprechend kann der Vermieter entscheiden, ob ein Hund behalten werden kann oder wieder ausziehen muss. Ist eine derartige Zustimmung bereits erteilt, kann sie aus besonderen wichtigen Gründen jedoch auch wieder widerrufen werden. Ängste vor bestimmten Hunden, zum Beispiel einem Bullterrier (LG Nürnberg-Fürth, 02.11.1990, 7 S 3264/90), gehören dazu. Jener Widerruf darf allerdings nicht willkürlich sein, denn der Mieter durfte zunächst auf die Zustimmung vertrauen.
Kommt es zu Unarten des Hundes, die die Gemeinschaft stören und den Nachbarschaftsfrieden bedrohen, kann es ebenfalls dazu führen, dass ein Widerruf der Haltungserlaubnis begründet ist.
Im Wandel der Zeit erfreut sich auch die Haustierhaltung immer größerer Beliebtheit. Doch nicht immer ist es einfach, mit einem Hund oder einer Katze eine Bleibe zu finden. Oft sind die Vermieter gegen eine Tierhaltung und bekunden dies im Mietvertrag. Wann jedoch eine Hundehaltung oder eine Katzenhaltung wirklich ausgeschlossen werden darf, ob bestimmte Rassen oder Größen ausgeschlossen werden können und wie eine derartige Regelung im Mietvertrag formuliert sein muss, wird im Folgenden beleuchtet.
Wichtig ist dabei zu verstehen, dass es im Mietrecht vor allem auf eine gegenseitige Rücksichtnahme ankommt. Die Interessen des Vermieters sind gegenüber denen des Mieters in Abwägung zu stellen. Innerhalb eines Mehrfamilienhauses wird es eher im Interesse des Vermieters sein, eine Hundehaltung verbieten zu wollen, als bei einer Vermietung eines ganzen Einfamilienhauses. Im Mehrfamilienhaus kann eine Hundehaltung weitreichendere Konsequenzen haben, so können sich Nachbarn beschweren oder Gefahren aufkommen, wenn der Hund tagtäglich mit derart vielen Menschen in Berührung kommen könnte. Dieser „Unfrieden“ soll vermieden werden.
Es steht natürlicherweise im Interesse des Vermieters, eine ruhige und konfliktfreie Wohnsituation herzustellen. Das Interesse des Mieters, einen Hund oder eine Katze zu halten, steht dem gegenüber.
Ebenso ist zu beachten, dass die Unterscheidung zwischen Hund und Katze relevant werden kann, wenn die Frage geklärt werden muss, welche Interessen überwiegen. Eine Katze ist von Grund auf her ein anderes Naturell und birgt weniger Risiken in der Haltung für umliegende Nachbarn. Daher wird im Folgenden auf die problematische Tierhaltung, die des Hundes, eingegangen.
Zunächst ist zu erwähnen, dass eine Kleintierhaltung erlaubt ist und auch nicht ausgeschlossen werden darf. Dazu zählen Zierfische, Ziervögel, Hamster und ähnliches.
Es gibt nun verschiedene Szenarien, die eintreten können,.
a) Erlaubnis des Vermieters zur Hundehaltung:
Sofern der Vermieter im Mietvertrag die Tierhaltung pauschal erlaubt hat, sind sozial verträgliche Hunde in jedem Fall erlaubt.
Wann darf der Vermieter die Hundehaltung verbieten?
Zu denken wäre dabei an extrem große oder aggressive Hunde. Dagegen kann der Vermieter sich jedoch tatsächlich wehren und eine Erlaubnis versagen. Das wegweisende Urteil des BGH im Falle Haustierhaltung vom 20. März 2003, VIII ZR 168/12, führt aus, dass unabhängig davon, ob eine Hundehaltung im Mietvertrag erlaubt oder versagt ist, die im konkret betroffenen Belange vom Mieter und vom Vermieter, inklusive ihrer Interessen betrachtet werden müssen. Insbesondere sind auch die Erwägungen der anderen Hausbewohner und Nachbarn zu betrachten. Nur, sofern die Interessenabwägung positiv zugunsten des Mieters ausfällt, ist eine Hundehaltung nicht zu versagen.
In die Abwägung mit einzubeziehen sind dabei Kriterien wie Größe und Rasse des Tieres, Anzahl der Hunde, Verhalten der Hunde, soziales Umfeld, Alter des Mieters, berechtigte Interessen des Mieters und vor allem auch die besonderen Bedürfnisse des Mieters.
Problematisch ist bei der Haltung von extrem großen oder aggressiven Hunden, dass sie eher weniger in das soziale Gefüge einer Mietwohnung eingefügt werden können. Dabei sind erneut an die bereits oben erwähnten Risiken für Nachbarn zu denken, da solche Hunde nach Anschauung der Rechtsprechung kaum beherrschbar seien, viel bellen oder in anderer Art und Weise den Frieden innerhalb des Mietshauses stören.
Die Erlaubnis zur Hundehaltung kann vom Vermieter auch an der Größe des Hundes gekoppelt sein. Schulterhöhe vereinbart werden, bis zu welcher eine Hundehaltung erlaubt ist, dabei sollte unbedingt angegeben werden, dass beispielsweiße die Maßgabe in cm bis zum Widerrist gezählt wird.
Warum die Haltung eines Hundes nur bis zu einer bestimmten Größe in Betracht kommt, kann beispielsweise auf die Wohnfläche oder das Vorhandensein von sehr vielen Kindern im Haus Bezug vom Vermieter begründet werden.
b) Keine Erlaubnis des Vermieters
Sollte im Mietvertrag die Hundehaltung untersagt worden sein, ist darauf zu achten, was für eine Form des Mietvertrages zugrunde liegt.
Verbot der Haustierhaltung als Individualvereinbarung im Mietvertrag
Handelt es sich bei dem Mietvertrag, in dem das Tierhaltungsverbot individuell zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart wurde, handelt es sich um eine Individualvereinbarung. Diese Vereinbarung sind weitgehend wirksam. Der Mieter muss sich daran halten, da er in Kenntnis des Hundehaltungsverbotes diesen Mietvertrag akzeptiert und unterschrieben hat, obwohl das Hundehaltungsverbot mit ihm persönlich abgesprochen wurde. Insbesondere ist dies wichtig, sofern es sich um den Ausschluss bestimmter Rassen oder bestimmter Hunde handelt.
Im Mietvertrag oftmals falsch formuliert und daher unwirksam, ist die Haltungsuntersagung für jegliche Art von Tieren. Dieses allgemeine Tierhaltungsverbot bezieht sich auch auf die Haltung von Kleintiere wie Fische oder Wellensittiche. Dieses Tierhaltungsverbot würde den Mieter aber zu sehr in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken, sodass eine derartige allgemein gültige Tierhaltungsuntersagung unwirksam ist.
Verbot der Tierhaltung im Formularmietvertrag
Wurde der Vertrag für eine Vielzahl von Fällen bereits vorformuliert und verwendet, handelt es sich um einen sogenannten Formularvertrag, um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nutzt der Vermieter also für all seine Mieträume die gleichen Verträge, wird es in der Regel ein Formularvertrag sein.
In diesem ist ebenfalls ein uneingeschränktes Verbot der Tierhaltung unzulässig und die Klausel unwirksam.
Ist diese Klausel nun unwirksam, heißt das mitnichten, dass im Gegenzug natürlich ein Hund gehalten werden kann. Sofern ein solcher Fall eintritt, ist eine Abwägung zu treffen. Es sind die konkreten Belange und Interessen aller Parteien gegeneinander abzuwägen.
Keine Regelungen zur Tierhaltung im Mietvertrag
c) Keine Regelung zur Tierhaltung im Mietvertrag
Sofern der Mietvertrag keinerlei Regelung bezüglich der Tierhaltung enthält, kommt es darauf an, ob die Hundehaltung zum sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Wie bereits ausgeführt, sind hier auch die Standorte der Mietobjekte zu betrachten, handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus, städtisch oder ländlich gelegen?
Dabei kommt die bereits erwähnte Abwägung aller Belange und Interessen der Beteiligten wieder zum Tragen. Als besonderes Interesse des Mieters gilt es vor allem bei einem einziehenden Blindenhund (LG Köln, ZMR, 58,20 – vor allem auch wenn Hundehaltung eigentlich versagt wurde!).
Bei einem Einfamilienhaus wird in der Regel davon auszugehen sein, dass eine Hundehaltung dem vertragsgemäßen Verbrauch entspricht, da sie neben dem Aspekt der Kommunikation auch der Sicherheit des Mietobjektes diene, da ein Hund eine Überwachungsfunktion gegen Einbruch wahrnimmt.
Listenhunde in der Mietwohnung
Die Haltung von sogenannten „Kampfhunden“ auch Listenhunden, gehört nie zum vertragsgemäßen Verbrauch einer Mietwohnung, durch sie können Gefährdungen oder Belästigungen von Mitbewohnern oder Nachbarn zu befürchten sein. Von einer Gefährdung wird dabei automatisch ausgegangen, sie muss nicht konkret durch den Vermieter dargelegt werden. ( AG Berlin-Pankow/Weißsensee, 16.06.1999, 2 C 159/99)
Urteile unter anderem in Bezug auf einen Rottweiler (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2006,1676), American-Staffordshire-Terrier (KG GE 2003, 127), Bullterier (LG Gießen NJW-RR 1995,12)…
Jedem Hundehalter eines Listenhundes sei daher angeraten das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen,um eine Erlaubnis zur Haltung eines Listenhunde in der Mietwohnung oder auch Miethauses vom Vermieter zu erhalten. Auch kann es sich als sehr sinnvoll darstellen, wenn der Vermieter sich ein eigenes Bild von dem Listenhund machen kann und man ihm zur Ausräumung seiner Bedenken einen positiven Wesenstest oder sonstige Unterlagen zum Beweis des friedlichen Charakters des Hundes vorlegen kann.
d) Vorbehalt der Zustimmung seitens des Vermieters
Es kann auch vorkommen, dass der Vermieter sich seine Zustimmung in Bezug auf die Tierhaltung, bzw. Hundehaltung vorbehält. Dabei wird die Haltung ausdrücklich von seiner Zustimmung abhängig gemacht (wieder nicht auf Kleintiere anzuwenden!)
Dementsprechend kann der Vermieter entscheiden, ob ein Hund behalten werden kann oder wieder ausziehen muss. Ist eine derartige Zustimmung bereits erteilt, kann sie aus besonderen wichtigen Gründen jedoch auch wieder widerrufen werden. Ängste vor bestimmten Hunden, zum Beispiel einem Bullterrier (LG Nürnberg-Fürth, 02.11.1990, 7 S 3264/90), gehören dazu. Jener Widerruf darf allerdings nicht willkürlich sein, denn der Mieter durfte zunächst auf die Zustimmung vertrauen.
Kommt es zu Unarten des Hundes, die die Gemeinschaft stören und den Nachbarschaftsfrieden bedrohen, kann es ebenfalls dazu führen, dass ein Widerruf der Haltungserlaubnis begründet ist.
